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Boletim Materiais de Construção nº 431
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Quantas casas são precisas?
A crise na habitação, ou mais propriamente, a enorme dificuldade de acesso a habitação a preços comportáveis pela maioria dos cidadãos, está a tornar-se um problema maior em Portugal.
Um problema que, diga-se, não só tem uma dimensão social grave evidente como representa uma enorme ameaça económica para o próximo futuro. A primeira, causadora de insatisfação com naturais consequências sobre a estabilidade política, e a segunda porque afasta do país os jovens, retira atratividade para imigrantes qualificados e faz aumentar os custos do trabalho, prejudicando a competitividade das empresas portuguesas.
O problema nasceu da confluência e sucessão de um conjunto de fatores e circunstâncias que não foram, em devido tempo, compreendidos pelos políticos. A saber:
– A crise financeira e a desvalorização do imobiliário, entre 2011 e 2013, que levou à crise das vendas, à falência de promotores e construtores e à redução da construção de habitação nova;
– A “descoberta” de Portugal como destino barato e pleno de amenidades para instalação de Centros de Serviços das multinacionais e destino de turismo urbano (exemplo da Ryanair), a criação de benefícios para os residentes não habituais e os “vistos gold”;
– O desenvolvimento do turismo como setor mais dinâmico da economia e a retoma da construção assente na reabilitação dos centros históricos e orientada para a atividade turística;
– O aumento exponencial do número de imigrantes para preencher os postos de trabalho criados por esta nova economia;
– A ausência de mecanismos robustos de financiamento à construção da habitação.
Na verdade, foi a crise nas vendas de imóveis, as casas a mais, que geraram a oportunidade de um novo mercado no imobiliário, virado para os segmentos turístico e residencial de luxo. A saída da banca do crédito à promoção imobiliária e a restrição ao crédito à habitação desincentivaram a construção de habitação nova quando a procura, a partir de 2015, começou a retomar, endereçando-a para o mercado da habitação usada. A pressão sobre o stock de usados e sobre as rendas levou a que o governo da altura revertesse (erroneamente) as medidas de liberalização do arrendamento, prejudicando o crescimento da oferta neste segmento e redirecionando os proprietários para o alojamento local ou para o arrendamento de curta duração.
A entrada de 1,2 milhões de imigrantes nos últimos sete anos, com muitos em situações dramáticas de sobrelotação, agravou o problema da falta de oferta e dos preços especulativos, muitas vezes num mercado paralelo.
Entretanto os custos da construção dispararam, quer pela falta de mão-de-obra, quer pela grande dinâmica dos segmentos do imobiliário (algum do turismo e luxo) que não estão tão condicionados pelo preço, a que se seguiu o disparar dos preços dos terrenos para construção (indexados ao preço da habitação de luxo). Isto para não falar do aumento das exigências regulamentares de todo o tipo.
Quantas casas faltam e como resolver o problema?
Segundo algumas estimativas, baseadas nas estatísticas da sobrelotação habitacional, o país precisaria, idealmente, no curto prazo e nos próximos anos, para continuar a crescer, de cerca de 600 mil habitações colocadas no mercado da venda ou do arrendamento, entre novas, usadas e recuperadas. Se considerarmos que com os incentivos corretos poderíamos ter no mercado do arrendamento mais umas 100 a 120 mil habitações usadas ou recuperadas, o desafio que enfrentamos é de ser capazes de construir na próxima década cerca de 480 mil novas habitações a preços que a maioria possa pagar, isto é, considerando habitação social e habitação para quem ganha menos de 1.500€ por mês, preços entre 120 mil e 200 mil euros.
Isso, sabemos, pode ser feito, nomeadamente usando terrenos públicos ou adquiridos pelo estado, financiado com linhas de crédito com garantia pública ou pela Segurança Social, com promoção cooperativa, privada ou pública, beneficiando do IVA reduzido, através de processos de construção off-site, industrializada, sujeita a contratos de longa duração e com escala que compense o investimento para criação da capacidade produtiva necessária.
Pode haver, com certeza, outras maneiras de resolver este problema. Força!
