A Lei 56/2023, de 6 de outubro, aprovou diversas medidas relacionadas com a habitação, em execução do tão propagandeado «Pacote Mais Habitação», diploma vetado pelo Presidente da República mas posteriormente confirmado no Parlamento sem alterações, e ora publicado, pela maioria absoluta que suporta o Governo.
A Lei, que entrou em vigor no dia seguinte, 7 de outubro, embora remetendo para 3 de fevereiro de 2024 a produção de efeitos de algumas das alterações, cria
– Um apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível e
– A contribuição extraordinária sobre o alojamento local (CEAL)
e altera, entres outros, o novo regime do arrendamento urbano (NRAU), os regimes jurídicos da reabilitação urbana, do alojamento local, da urbanização e edificação (RJUE), do balcão nacional do arrendamento, do procedimento especial de despejo e do procedimento de injunção em matéria de arrendamento, para além, em matéria fiscal, dos Códigos do IMT, IMI, IRS, IVA, Selo e EBF.
Desenvolvendo, e em síntese:
Não transição para o NRAU de arrendamentos anteriores a 1990
Não transitam para o NRAU os arrendamentos habitacionais celebrados antes da entrada em vigor do RAU, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10 (ocorrida em 14/11/1990) em que o inquilino invoque e comprove que (artigos 35.º e 36.º do NRAU):
(i) O rendimento anual bruto corrigido (RABC) do seu agregado familiar é inferior a 5 salários mínimos nacionais anuais (RMNA); ou
(ii) Tem idade igual ou superior a 65 anos ou deficiência com grau comprovado de incapacidade igual ou superior a 60%, ou que reside há mais de 5 anos no locado cônjuge, unido de facto ou parente seu no 1.º grau da linha reta nas mesmas condições, sendo o RABC do agregado familiar inferior a 5 RMNA.
Na redação anterior a transição para o NRAU dependia de acordo das partes e, na sua falta, na situação referida supra em (i), decorridos que fossem 10 anos (inicialmente 5 anos, depois 8 anos, na redação da Lei 43/2017, 10 anos após a Lei 2/2020, que a Lei 12/2022 suspendeu…).
O senhorio pode, porém, proceder à atualização da renda nos termos em que o faz para os arrendamentos mais recentes, de acordo, pois, com o coeficiente de atualização anual legalmente apurado e divulgado pelo INE. Na situação referida acima em (ii), a renda é atualizada nos mesmos termos caso o senhorio não aceite o valor proposto pelo inquilino (diferentemente se o inquilino aceitar o valor proposto pelo senhorio ou este aceitar o valor contraproposto pelo inquilino).
O Governo procederá à definição das medidas fiscais, incluindo isenção de IRS e IMI, montantes e limites da compensação a atribuir ao senhorio e renda a fixar para o inquilino a partir de 2024.
Renda limitada nos novos arrendamentos celebrados até 31/12/2029
A renda inicial dos novos arrendamentos habitacionais celebrados até 31 de dezembro de 2029 que incidam sobre imóveis objeto de arrendamentos celebrados nos 5 anos anteriores à entrada em vigor da lei em apreço (de 07/10/2018 a 06/10/2023) não pode exceder o valor da última renda praticada sobre o mesmo imóvel em contrato anterior acrescido de 2%, desde que a renda exceda os limites gerais de preço de renda por tipologia aplicáveis no âmbito do programa de arrendamento acessível (Portaria 176/2019, de 6/6).
A tal valor pode o senhorio acrescentar o ou os fatores de atualização anual da renda que não tenha utilizado, desde que não tenham decorrido mais de 3 anos desde a data em que teria sido inicialmente possível a sua aplicação, tendo a lei fixado para 2023 o fator de 1,0543.
Caso os imóveis sejam objeto de obras de remodelação ou restauro profundos, devidamente atestadas pela câmara municipal, à renda inicial dos novos arrendamentos pode acrescer o valor relativo às correspondentes despesas, até ao limite anual de 15%.
Balcão do Arrendatário e do Senhorio
Com efeitos a 03/02/2024, a lei redenomina em Balcão do Arrendatário e do Senhorio (BAS) o Balcão Nacional do Arrendamento, cuja instalação e regime de funcionamento foram aprovados pelo Decreto-Lei 1/2013, de 7/1, e pelo qual correm o procedimento especial de despejo (PED) e o procedimento de injunção em matéria de arrendamento, cujos regimes também altera.
Efeitos a 1 de janeiro de 2024 tem, porém, o novo artigo 15.º-LA do NRAU, o qual dispõe que o Estado assume o pagamento das rendas que se vençam após o termo do prazo de oposição ao procedimento que corra junto do BAS quando esteja em causa a resolução do arrendamento habitacional por mora do inquilino e este (…) mantenha o locado ocupado.
A garantia está limitada mensalmente a 1,5 salários mínimos nacionais com o limite total de 9 salários mínimos.
Alterações ao NRAU
A lei altera (é a 8.ª) vários artigos do Novo Regime do Arrendamento Urbano, aprovado pela Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, especificamente os relacionados com a ação de despejo e do procedimento especial de despejo (artigos 14.º a 15.º-S), para além dos supra referidos artigos 35.º e 36.º relativos aos arrendamentos habitacionais anteriores ao RAU.
Alojamento local (AL)
A lei cria e regula uma contribuição extraordinária sobre os apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício em alojamento local (CEAL), afetados a tal fim em 31 de dezembro de cada ano, de 15% sobre uma base tributável constituída pela aplicação do coeficiente económico do AL e do coeficiente de pressão urbanística à área bruta privativa dos imóveis habitacionais, a publicar anualmente (os relativos a 2023 deverão ser publicados até 6 de dezembro p.f.).
A CEAL é liquidada pelo sujeito passivo (SP) através de declaração, enviada à AT até 20 de junho e paga até 25 de junho, não sendo dedutível para determinação do lucro tributável.
Estão excluídos da CEAL os imóveis localizados nos territórios do interior (Portaria 208/2017, de 13/7), bem como os localizados em freguesias que, cumulativamente, sejam abrangidas por Carta Municipal de Habitação que evidencie o equilíbrio de oferta de habitação, integrem municípios em que não tenha sido declarada a situação de carência habitacional e não tenham qualquer parte do seu território como zona de pressão urbanística, e isentos os imóveis habitacionais que não constituam frações autónomas, nem partes ou divisões suscetíveis de uso independente, bem como as unidades de AL em habitação própria e permanente cuja exploração não ultrapasse 120 dias por ano.
Relativamente aos AL existentes, o condomínio pode opor-se, por deliberação de pelo menos 2/3 da permilagem do edifício, ao exercício da atividade de AL em fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de utilização independente, exceto se o título constitutivo expressamente o autorizar ou o condomínio a tiver autorizado.
Já quanto ao AL novos, cujo registo seja efetuado após 7 de outubro de 2023, que recaiam sobre fração autónoma de imóvel em regime de propriedade horizontal destinado, no título constitutivo, a habitação, fica o mesmo dependente de autorização do condomínio, tomada por acordo de todos os condóminos.
O registo de AL passa a ter a duração de 5 anos, renovável por iguais períodos, contando-se a 1.ª renovação a partir da data de emissão do título de abertura ao público. Relativamente aos registos de AL existentes em 7 de outubro de 2023, são reapreciados em 2030 e renovam-se por 5 anos a partir da 1.ª reapreciação.
Fica suspensa a emissão de novos registos de AL na modalidade de apartamentos e estabelecimentos de hospedagem integrados numa fração autónoma de edifício, exceto nos territórios do interior referidos no anexo à Portaria 208/2017, de 13/7.
Caducam os registos de AL inativos, isto é, aqueles cujos titulares não provem, através da plataforma RNAL, no prazo de 2 meses (até 07/12/2023), a manutenção da atividade de exploração, via apresentação de declaração contributiva (o que não se aplica à exploração de AL em habitação própria e permanente que não ultrapasse 120 dias/ano).
Ficam isentos de IRS e IRC os rendimentos prediais obtidos até 31/12/2029 resultantes de imóveis afetos ao alojamento local até 31/12/2022 que sejam transferidos e inscritos na AT para arrendamento habitacional permanente até 31/12/2024.
Apoio à promoção de habitação para arrendamento acessível (e alojamento estudantil)
– Dirigido às cooperativas de habitação e construção, sociedades comerciais que se dediquem à construção civil (em consórcio ou outra forma de associação com sociedades cujo objeto social inclua o arrendamento para habitação e a gestão de património), entidades que se dediquem à promoção e investimento imobiliário, misericórdias e IPSS, para além de municípios, juntas de freguesia e pessoas coletivas de utilidade pública administrativa ou reconhecido interesse público.
– Para além dos incentivos fiscais previstos, tais empresas/entidades podem aceder a 2 modalidades de apoio: (i) linha de financiamento (€ 250 milhões, promovida pelo BPF) e (ii) cedência de terrenos e edifícios públicos (via cedência do direito de superfície, pelo prazo máximo de 90 anos) para construção (sujeita ao regime de habitação a custos controlados), ou disponibilização de fogos de habitação para arrendamento acessível e alojamento estudantil,
– Admissibilidade de arrendamento a entidades públicas para posterior subarrendamento.
– Afetação dos fogos promovidos ao abrigo deste programa ao arrendamento acessível pelo período mínimo de 90 anos (quando haja cedência do direito de superfície), renovável, ou 25 anos nos demais casos.
Ficam isentos de IRS e IRC, pelo período de duração dos contratos, os rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil.
Aquisição e utilização de imóveis para arrendamento
– Permissão para as entidades públicas adquirirem a título oneroso o direito de propriedade ou outros direitos reais sobre imóveis para arrendamento acessível.
– Permissão para tomarem igualmente de arrendamento para posterior subarrendamento habitacional.
Arrendamento forçado
O regime do arrendamento forçado, previsto no artigo 108.º-B do Regime Jurídico da urbanização e Edificação (RJUE) para a situação de não pagamento pelo proprietário das quantias devidas ao município por força das obras coercivas por este efetuadas, é estendido às frações autónomas e partes de prédio urbano suscetíveis de utilização independente, de uso habitacional, localizadas fora dos territórios do interior, que estejam há mais de 2 anos classificadas como devolutas.
A câmara dirige ao proprietário:
– Notificação do seu dever de conservação, promovendo a execução das obras necessárias em caso de incumprimento; ou
– Notificação do dever de dar uso à fração e, querendo, apresentação de proposta de arrendamento.
Neste último caso, caso o proprietário nada diga em 90 dias ou recuse a apresentação de proposta de arrendamento, o município, mantendo-se o imóvel devoluto (ou o IHRU, caso o não queira), pode excecional e supletivamente proceder ao arrendamento forçado do imóvel, sempre que se mostre necessário para garantir a função social da habitação.
Outras alterações fiscais
IRS
Mais-valias provenientes da transmissão onerosa de imóvel destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo (SP) ou do seu agregado familiar prevista no artigo 10.º, n.º 5, do CIRS – A exclusão de tributação passa a ficar ainda dependente da verificação de mais 2 requisitos: (i) o imóvel transmitido tenha sido destinado a habitação própria e permanente do SP ou do seu agregado familiar, comprovada através do respetivo domicílio fiscal, nos 24 meses anteriores à data da transmissão e (ii) o SP não tenha beneficiado, no ano da obtenção dos ganhos e nos 3 anteriores, deste regime de exclusão, sem prejuízo da comprovação, efetuada em procedimento de liquidação, de que a não observância desta condição se deveu a circunstâncias excecionais.
Por outro lado, não tem o SP direito ao benefício supra se ele ou o seu agregado não fixaram também no imóvel o seu domicílio fiscal.
Seguros de renda – Podem ser deduzidos aos rendimentos prediais brutos.
Rendimentos prediais decorrentes de arrendamento habitacional
– Redução de 28% para 25% da taxa de tributação autónoma incidente sobre rendimentos decorrentes de arrendamentos habitacionais (que se mantem inalterada nos arrendamentos não habitacionais).
– Redução de 10 p.p. (antes 5 p.p.) na taxa autónoma aplicável aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 5 anos e inferior a 10 anos, mantendo-se em 2 p.p., com o limite de 10 p.p., a redução por cada renovação com igual duração (mantém-se também em 15 p.p. a redução na taxa aos rendimentos prediais decorrentes de contratos de arrendamento para habitação permanente com duração igual ou superior a 10 anos e inferior a 20 anos, e em 20 p.p. a redução aplicável aos arrendamentos de duração igual ou superior a 20 anos).
O referido supra aplica-se a novos arrendamentos e respetivas renovações, bem como às renovações dos arrendamentos em vigor verificadas a partir da data de 7/10/2023. E a redução da taxa autónoma de 28% para 25% não se aplica aos rendimentos prediais decorrentes de arrendamento para habitação permanente com duração inferior a 5 anos que beneficiem de uma taxa de IRS inferior à nele prevista.
Aos novos arrendamentos que beneficiem da redução supra aplica-se uma redução adicional de 5 p.p. na respetiva taxa autónoma sempre que a renda seja inferior em pelo menos 5 p.p. à renda do arrendamento anterior sobre o mesmo locado.
Não beneficiam da redução referida no penúltimo parágrafo, porém, os rendimentos de arrendamentos habitacionais celebrados a partir de 1/1/2024 cuja renda mensal ultrapasse em 50% os limites gerais de renda por tipologia em função do concelho em que se localiza o locado previstos na Portaria 176/2019.
Rendimentos prediais obtidos em 2023 – Por força da alteração do art. 3.º da Lei 19/2022, de 21/10, que (…) limitou a 2% a atualização das rendas para 2023 e criou um apoio fiscal aos senhorios, são os seguintes os coeficientes de apoio a aplicar para determinação dos rendimentos prediais obtidos em 2023 decorrentes de arrendamentos que beneficiam das taxas autónomas reduzidas previstas nos n.ºs 3 a 5 do art. 72.º do CIRS:
| Taxa aplicável (%) |
Coeficiente de apoio | Taxa aplicável (%) |
Coeficiente de apoio |
| 26 | 0,90 | 18 | 0,85 |
| 24 | 0,89 | 16 | 0,82 |
| 23 | 0,89 | 15 | 0,81 |
| 22 | 0,88 | 14 | 0,79 |
| 21 | 0,87 | 10 | 0,70 |
| 20 | 0,87 | 5 | 0,45 |
| 19 | 0,86 |
Exclusão de tributação em IRS – dos ganhos provenientes da transmissão onerosa de terrenos para construção ou de imóveis habitacionais que não sejam destinados a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar realizada entre 1/1/2022 e 31/12/2024, desde que, cumulativamente:
– O valor de realização, deduzido da amortização de eventual empréstimo contraído para aquisição do imóvel, seja aplicado na amortização de capital em dívida em crédito à habitação destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou dos seus descendentes; e
– A amortização referida na alínea anterior seja concretizada num prazo de 3 meses contados da data de realização (até 7/1/2024 no caso de transmissões efetuadas até 7/10/2023).
Fica suspensa a contagem do prazo (48 meses) para o reinvestimento previsto na alínea b) do n.º 5 do artigo 10.º do CIRS, durante um período de 2 anos, com efeitos a 1/1/2020.
Isenção de IRS e IRC dos rendimentos prediais obtidos no âmbito dos programas municipais de oferta para arrendamento habitacional a custos acessíveis e para alojamento estudantil, pelo período de duração dos respetivos contratos, sendo os rendimentos isentos englobados, em sede de IRS, para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos, quando o sujeito passivo opte pelo englobamento dos rendimentos prediais (a isenção depende de reconhecimento do ministro das finanças).
Isenção de IRS e IRC dos ganhos provenientes da alienação onerosa, ao Estado, Regiões Autónomas, entidades públicas empresariais na área da habitação ou autarquias locais, de imóveis para habitação, com exceção (i) dos ganhos realizados por residentes com domicílio fiscal em país, território ou região sujeito a um regime fiscal mais favorável e (ii) dos ganhos decorrentes de alienações onerosas através do exercício de direito de preferência, sendo os rendimentos isentos englobados, em sede de IRS, para efeitos de determinação da taxa a aplicar aos restantes rendimentos.
Revogação da tributação de IRS à taxa autónoma de 5% que incidia sobre as mais-valias auferidas por SP residente decorrentes da primeira alienação, subsequente à intervenção, de imóvel localizado em área de reabilitação urbana.
Revogação da tributação de IRS à taxa de 5% dos rendimentos prediais auferidos por SP residente quando sejam inteiramente decorrentes do arrendamento de (i) imóveis situados em área de reabilitação urbana, recuperados nos termos das respetivas estratégias de reabilitação e de (ii) imóveis arrendados passíveis de atualização faseada das rendas nos termos dos art. 27.º e sgs. do NRAU que sejam objeto de ações de reabilitação.
IMI / IMT
Prédios urbanos destinados ao Programa de Apoio ao Arrendamento
– Isenção de IMT nas aquisições de terrenos para construção destinados à construção de imóveis habitacionais desde que (i) 700/1000 dos prédios em propriedade horizontal ou a totalidade dos prédios em propriedade total ou frações autónomas sejam afetos ao Programa de Apoio ao Arrendamento (…) e (ii) o procedimento de controlo prévio para obras de construção de imóveis com afetação habitacional seja iniciado no prazo de 2 anos após a aquisição.
– Isenção de IMT e isenção de IMI pelo período de 3 anos, renovável por mais 5 anos, sobre prédios urbanos ou frações autónomas adquiridas, reabilitados ou construídos para afetação ao Programa
Prorrogação por mais 2 anos do prazo de 3 anos da isenção de IMI prevista no n.º 5 do art. 46.º do EBF para prédios urbanos para habitação própria e para arrendamento habitacional com VPT até € 125.000, de SP cujo agregado familiar tenha um rendimento anual bruto não superior a € 153.000, mediante deliberação da assembleia municipal.
Aumento das reduções fixas aplicáveis, por deliberação municipal, à taxa de IMI que incida sobre prédio ou parte de prédio urbano destinado a habitação própria e permanente do sujeito passivo ou do seu agregado familiar com dependentes a cargo, consoante o n.º destes (de € 20 para € 30, de € 40 para € 70 e de € 70 para € 140, respetivamente sendo 1, 2 ou 3 e mais os dependentes)
Agravamento da taxa incidente sobre prédios devolutos há mais de 1 ano, prédios em ruínas e terrenos par construção inseridos em solo urbano com aptidão para uso habitacional, localizados em zonas de pressão urbanística, que pode ser elevada ao décuplo e agravada em cada ano subsequente em mais 20%, tendo o agravamento o limite máximo de 20 vezes a taxa normal (que a assembleia municipal pode aumentar em 50%, sempre que o prédio/fração autónoma se destina a habitação e no ano a que respeita o imposto não se encontre arrendado para habitação ou afeto a habitação própria e permanente do SP, ou 100%, se o SP for pessoa coletiva ou entidade equiparada).
Na redação anterior a taxa podia ser elevada ao sêxtuplo e o agravamento, de 10% ao ano, tinha como limite 12 vezes tal taxa, aumentado pela AM em 25% ou 50%, respetivamente.
Selo
Isenção do imposto que recai sobre contratos de arrendamento habitacional enquadrados no Programa de Apoio ao Arrendamento e sobre contratos celebrados no âmbito de programas públicos de habitação promovidos pelas entidades competentes nas regiões autónomas
Vistos Gold
Não aceitação de novos pedidos de autorização de residência para atividade de investimento, concedidos ao abrigo do disposto nas subalíneas i), iii) e iv) da alínea d) do n.º 1 do artigo 3.º da Lei 23/2007, de 4/7 (que se concretizem, pois, na transferência de capitais no montante igual ou superior a € 1,5 milhões, na aquisição de bens imóveis de valor igual ou superior a € 500.000 ou na aquisição de bens imóveis, cuja construção tenha sido concluída há, pelo menos, 30 anos ou localizados em área de reabilitação urbana e realização de obras de reabilitação dos bens imóveis adquiridos, no montante global igual ou superior a € 350.000).
