Direito real de habitação duradoura

O Decreto-Lei 1/2020, de 9 de janeiro, criou o novo direito real de habitação duradoura (DHD), no âmbito da nova geração de políticas de habitação.

O DHD permite que uma ou mais pessoas residam de forma permanente e vitalícia numa habitação, mediante o pagamento ao proprietário de uma caução inicial e de uma prestação mensal, constituindo uma alternativa (a ver vamos…) à aquisição de habitação própria ou ao arrendamento habitacional.

No âmbito do DHD a habitação é entregue pelo proprietário ao morador livre de pessoas, ónus e encargos, com um nível de conservação, no mínimo, médio, através da realização de contrato.

O morador tem a obrigação de pagar ao proprietário uma caução inicial – que lhe pode ser devolvida, em parte ou na totalidade, se renunciar ao DHD durante os primeiros 30 anos de residência na habitação – e uma prestação mensal.

O valor da caução é estabelecido por acordo entre o morador e o proprietário, obrigatoriamente entre 10% e 20% do valor mediano de venda de mercado da habitação, de acordo com a sua localização e dimensão, sendo este valor mediano calculado com base no indicador de preço de venda por m² divulgado pelo INE, sendo o valor da prestação mensal livremente estabelecido entre o morador e o proprietário.

Segundo o legislador, o DHD apresenta as seguintes vantagens para o proprietário:

– Rentabilidade estável e segura, dado que a garantia da caução paga pelo morador extingue o risco do não pagamento por este das contrapartidas devidas ou de não realização das obras que deve efetuar;

– Redução significativa do custo da gestão do seu património edificado, pois é o morador que tem a seu cargo a realização das obras de conservação ordinária e o pagamento das despesas relativas às mesmas, às taxas municipais e ao IMI;

– Possibilidade de gerir e rentabilizar o capital correspondente à caução paga pelo morador;

– Direito de reaver a habitação em estado de conservação, no mínimo, médio, em caso de extinção do direito. Quando recupera a habitação, se não tiver sido assegurado pelo morador o estado de conservação da habitação, no mínimo, médio, o proprietário pode deduzir as despesas das obras no saldo da caução a devolver ao morador.

Já o morador tem as seguintes vantagens:

– Direito a residir toda a vida numa habitação, pois goza de um direito vitalício, que só pode ser extinto se ele assim o desejar ou se entrar em incumprimento definitivo do contrato;

– Muito menor necessidade de investimento (e endividamento, se for caso disso) em comparação com a aquisição de casa própria;

– Solução alternativa em condições de estabilidade e segurança para as situações em que a aquisição com recurso a crédito não é possível ou desejável;

– Solução para os proprietários ocupantes que desejem vender a sua habitação sem comprometer o acesso a uma nova solução habitacional em condições de estabilidade: reinvestindo apenas uma pequena parte do valor de venda têm acesso a uma nova habitação de forma estável, libertando a verba restante para complementar o orçamento familiar ou reinvestir;

– Direito à devolução, total ou parcial, da caução, caso opte por renunciar ao DHD nos primeiros 30 anos de vigência do mesmo, podendo posteriormente reutilizar esse montante para aceder a outra solução habitacional mais adequada ao seu percurso pessoal, familiar ou profissional;

– Possibilidade de hipotecar o DHD se precisar de contratar crédito para pagar a caução.

Pelas reações conhecidas de entidades ligadas ao setor, inquilinos e proprietários, todas elas negativas, não se augura grande futuro ao novo regime… Em linha com os fracos resultados de outros regimes ou alterações legislativas publicadas com o alegado intuito de fazer face à crise que se vive no mercado habitacional, e ou disciplinar o setor, e ou repor supostos equilíbrios…

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