Arrendamento – Procedimento de Injunção

arrendarO Decreto-Lei 34/2021, de 14 de maio, aprovou o Regime do Procedimento de Injunção em Matéria de Arrendamento e regulamenta o Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento (SIMA), em execução do artigo 15.º-T da Lei 6/2006, de 27 de fevereiro, que aprovou o NRAU, Novo Regime do Arrendamento Urbano, que lhe foi aditado pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro.

A injunção em matéria de arrendamento (IMA) é uma providência que permite de uma forma rápida exigir o cumprimento de obrigações ou dívidas, conferindo força executiva ao requerimento destinado a garantir e efetivar os direitos do arrendatário, como os relativos ao pagamento do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio impostas por intimação ou do valor da compensação em dívida por execução de obras de reparações e outras despesas urgentes em substituição do senhorio, à cessação de atividades causadoras de risco para a saúde do arrendatário, à correção de deficiências do locado causadoras de risco grave para a saúde ou para a segurança de pessoas ou bens e à correção de impedimento da fruição do locado.

O SIMA é uma secretaria judicial, com competência exclusiva para a tramitação em todo o território nacional e que atribui à injunção em matéria de arrendamento (IMA) a força de título executivo, com base na qual poderão ser penhorados direitos e bens do requerido.

Para que tal efeito ocorra, o mesmo que decorre de uma sentença judicial transitada em julgado, é preciso que o requerido, notificado por carta registada, não responda no prazo que lhe é dado (15 dias) ou, respondendo no prazo, não efetue o pagamento da taxa de justiça devida.

A tramitação da injunção é efetuada, preferencialmente, por via eletrónica, nos termos a definir por portaria, não sendo obrigatória a constituição de mandatário judicial para dar entrada da mesma.

De importância para a matéria, reproduzimos infra os seguintes artigos 13.º-A, 13.º-B e 15.º-T do NRAU, chamando a atenção dos interessados para os textos a negrito:

Artigo 13.º-A
Proibição de assédio

É proibido o assédio no arrendamento ou no subarrendamento, entendendo-se como tal qualquer comportamento ilegítimo do senhorio, de quem o represente ou de terceiro interessado na aquisição ou na comercialização do locado, que, com o objetivo de provocar a desocupação do mesmo, perturbe, constranja ou afete a dignidade do arrendatário, subarrendatário ou das pessoas que com estes residam legitimamente no locado, os sujeite a um ambiente intimidativo, hostil, degradante, perigoso, humilhante, desestabilizador ou ofensivo, ou impeça ou prejudique gravemente o acesso e a fruição do locado.

 Artigo 13.º-B
Intimação para tomar providências

1 — Sem prejuízo da responsabilidade civil, criminal ou contraordenacional decorrente dos atos e omissões em que se consubstancie o comportamento previsto no artigo anterior, o arrendatário pode intimar o senhorio a tomar providências ao seu alcance no sentido de:

a) Cessar a produção de ruído fora dos limites legalmente estabelecidos ou de outros atos, praticados por si ou por interposta pessoa, suscetíveis de causar prejuízo para a sua saúde e a das pessoas que com ele residam legitimamente no locado;

b) Corrigir deficiências do locado ou das partes comuns do respetivo edifício que constituam risco grave para a saúde ou segurança de pessoas e bens;

c) Corrigir outras situações que impeçam a fruição do locado, o acesso ao mesmo ou a serviços essenciais como as ligações às redes de água, eletricidade, gás ou esgotos.

2 — A intimação prevista no número anterior é feita nos termos do artigo 9.º e deve conter a exposição dos factos em que se fundamenta.

3 — Independentemente da apresentação da intimação prevista no n.º 1, o arrendatário pode requerer à câmara municipal competente a realização de uma vistoria ao locado para verificação das situações previstas no n.º 1, a qual possui natureza urgente e deve ser realizada no prazo máximo de 20 dias, devendo o respetivo auto ser emitido até 10 dias após a sua realização.

4 — No prazo de 30 dias a contar da receção da intimação prevista nos n.ºs 1 e 2, o senhorio deve, mediante comunicação a enviar ao arrendatário nos mesmos termos, demonstrar a adoção das medidas necessárias para corrigir a situação visada ou expor as razões que justifiquem a não adoção do comportamento pretendido pelo arrendatário.

5 — Em caso de falta de resposta nos termos previstos no número anterior, ou caso a situação se mantenha injustificadamente por corrigir, sem prejuízo da responsabilidade civil ou criminal que possa resultar dos mesmos factos e da possibilidade de recurso aos demais meios judiciais ou extrajudiciais ao seu dispor, o arrendatário pode:

  1. a) Requerer uma injunção contra o senhorio, destinada a corrigir a situação exposta na intimação; e
  2. b) Exigir ao senhorio o pagamento de sanção pecuniária no valor de 20 € por cada dia a partir do final do prazo previsto no número anterior, até que o senhorio lhe demonstre o cumprimento da intimação nos termos do artigo 9.º ou, em caso de incumprimento, até que seja decretada a injunção prevista na alínea anterior.

6 — A sanção pecuniária prevista na alínea b) do número anterior é elevada em 50% quando o arrendatário tenha idade igual ou superior a 65 anos ou grau comprovado de deficiência igual ou superior a 60%.

7 — A intimação prevista nos n.ºs 2 e 3 caduca, extinguindo-se a respetiva sanção pecuniária, se a injunção prevista na alínea a) do n.º 5 não for requerida no prazo de 30 dias a contar do termo do prazo previsto no n.º 4, ou se for indeferida.

Artigo 15.º-T
Injunção em matéria de arrendamento

1 — A injunção em matéria de arrendamento (IMA) é um meio processual que se destina a efetivar os seguintes direitos do arrendatário:

  1. a) Pagamento de quantia certa do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio, em caso de execução de intimação emitida ao abrigo do n.º 2 do artigo 89.º do regime jurídico da urbanização e da edificação, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 555/99, de 16 de dezembro, ou do n.º 1 do artigo 55.º do regime jurídico da reabilitação urbana, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de outubro, quando a injunção seja titulada pelo contrato de arrendamento, acompanhado da comunicação prevista no n.º 3 do artigo 22.º-C do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto, e de cópia da intimação a que se reporta;
  2. b) Pagamento de quantia certa do valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio, nos casos de reparações previstas nos n.ºs 1 ou 2 do artigo 1036.º do Código Civil, quando a injunção seja titulada pelo contrato de arrendamento, acompanhado da comunicação prevista no n.º 3 do artigo 22.º-C do regime jurídico das obras em prédios arrendados, aprovado pelo Decreto-Lei n.º 157/2006, de 8 de agosto;
  3. c) Cessação de atividades causadoras de risco para a saúde do arrendatário, quando a injunção seja titulada pela intimação dirigida pelo arrendatário nos termos da alínea a) do n.º 1 do artigo 13.º-B, acompanhada por auto emitido pela autoridade policial ou equiparada ou pela câmara municipal competente;
  4. d) Correção de deficiências do locado causadoras de risco grave para a saúde ou para a segurança de pessoas ou bens, quando a injunção seja titulada pela intimação dirigida pelo arrendatário nos termos da alínea b) do n.º 1 do artigo 13.º-B acompanhada por auto emitido pela câmara municipal competente;
  5. e) Correção de impedimento da fruição do locado, quando a injunção seja titulada pela intimação dirigida pelo arrendatário nos termos da alínea c) do n.º 1 do artigo 13.º-B, acompanhada por auto emitido pela autoridade policial ou equiparada ou pela câmara municipal competente.

2 — Caso seja demonstrada a apresentação de requerimento da vistoria prevista no n.º 3 do artigo 13.º-B, dentro do prazo estabelecido no n.º 7 do mesmo artigo, a câmara municipal é notificada para envio do referido auto no prazo de 20 dias, suspendendo-se o processo até receção do referido auto, sem prejuízo do disposto no número seguinte.

3 — Com o decretamento das injunções previstas nas alíneas c) a e) do n.º 1, a sanção pecuniária prevista na alínea b) do n.º 5 do artigo 13.º-B, passa a ser, por cada dia de incumprimento a partir dessa data, no valor de 50 euros, podendo ser deduzida pelo arrendatário do pagamento das rendas mensais vincendas a partir dessa data, até que o cumprimento da injunção seja demonstrado pelo senhorio ao arrendatário nos termos do artigo 9.º.

4 — À sanção pecuniária prevista no número anterior aplica-se o disposto no n.º 6 do artigo 13.º-B.

5 — O processo de injunção em matéria de arrendamento é objeto de diploma próprio.