Alterações ao IMI - Avaliação geral dos prédios urbanos

 

Em suplemento ao D.R. de 30 de Novembro foi publicada a Lei 60-A/2011, que altera pela 2ª vez a Lei 55-A/2010, de 31/12 (Orçamento do Estado para 2011), o Código do IMI, Imposto Municipal sobre Imóveis, e o diploma que o aprovou – DL 287/2003, de 12/11.

 

No CIMI altera o artigo 62º, no objectivo de atribuir à CNAPU (Comissão Nacional e Avaliação de Prédios Urbanos) competência para organizar listas de peritos avaliadores independentes por distrito e por ordem alfabética e designar os mesmos para efeitos da segunda avaliação de prédios urbanos.

 

No Decreto-Lei 287/2003 revoga, com efeitos a partir de 1 de Janeiro de 2012, os nºs 1 a 3 e 6 a 8 do artigo 15º («avaliação de prédios já inscritos na matriz») - que estabeleciam que, enquanto não fosse efectuada a avaliação geral, os prédios seriam avaliados aquando da 1ª transmissão, onerosa ou gratuita - e adita os novos artigos 15º-A a 15º-P, pelos quais estabelece os princípios a que a avaliação geral dos prédios urbanos deve obedecer.

 

Artigo 15º

(Avaliação de prédios já inscritos na matriz)

Redacção anterior

Redacção após Lei 60-A/2011

 

1 - Enquanto não se proceder à avaliação geral, os prédios urbanos já inscritos na matriz serão avaliados, nos termos do CIMI, aquando da primeira transmissão ocorrida após a sua entrada em vigor.

2 - O disposto no nº 1 aplica-se às primeiras transmissões gratuitas isentas de imposto do selo, bem como às previstas na alínea e) do nº 5 do artigo 1º do Código do Imposto do Selo, ocorridas após 1 de Janeiro de 2004, inclusive.

3 - O disposto no presente artigo aplica-se também às primeiras transmissões de partes sociais de sociedades sujeitas a IMT, ou de estabelecimentos comerciais, industriais ou agrícolas de cujo activo façam parte prédios urbanos, ocorridas após 1 de Janeiro de 2004, inclusive.

4 - Será promovida uma avaliação geral dos prédios urbanos, no prazo máximo de 10 anos após a entrada em vigor do CIMI.

5 - Quando se proceder à avaliação geral dos prédios urbanos ou rústicos, será afectada para despesas do serviço de avaliações uma percentagem até 5, a fixar e regulamentar por portaria do Ministro das Finanças, do IMI cobrado nos anos em que se realizar aquela avaliação.

6 - Tratando-se de transmissões gratuitas de prédios urbanos, a declaração modelo nº 1 do imposto municipal sobre imóveis, aprovada pela Portaria nº 1282/2003, de 13 de Novembro, é apresentada no prazo estabelecido no nº 3 do artigo 26º do Código do Imposto do Selo.

7 - As plantas de arquitectura previstas no nº 2 do artigo 37º do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis, a juntar à declaração modelo nº 1, para efeitos de avaliação dos prédios referidos no nº 1, são fornecidas gratuitamente pelas câmaras municipais, mediante declaração de que as mesmas de destinam exclusivamente ao cumprimento da obrigação imposta pelo presente artigo, podendo aquelas entidades cobrar apenas os custos associados à reprodução daqueles documentos.

8 - O disposto no nº 2 do presente artigo não se aplica ao cônjuge, descendentes e ascendentes, nas transmissões por morte de que forem beneficiários, salvo vontade expressa pelos próprios.

 

 

 

 

 

1 - (Revogado.)

2 – (Revogado.)

3 - (Revogado.)

4 - Será promovida uma avaliação geral dos prédios urbanos, no prazo máximo de 10 anos após a entrada em vigor do CIMI.

5 - Quando se proceder à avaliação geral dos prédios urbanos ou rústicos, será afectada para despesas do serviço de avaliações uma percentagem até 5, a fixar e regulamentar por portaria do Ministro das Finanças, do IMI cobrado nos anos em que se realizar aquela avaliação.

6 - (Revogado.)

7 - (Revogado.)

8 - (Revogado.)

9 - A avaliação geral referida nos números anteriores obedece ao disposto nos artigos 15.º -A a 15.º -P.

10 - Ficam abrangidos pela avaliação geral os prédios urbanos que em 1 de Dezembro de 2011 não tenham sido avaliados e em relação aos quais não tenha sido iniciado procedimento de avaliação, nos termos do CIMI.

 

 

Assim, em cerca de 13 meses – o processo deve ficar concluído até final de 2012 –, o fisco deverá avaliar os cerca de 5 milhões de prédios urbanos que não pôde ou não quis avaliar nos últimos 7 anos, porque não foram objecto de qualquer transacção.

 

Espera-se um aumento do valor patrimonial tributário desses prédios e, consequentemente, do respectivo IMI, embora o aumento deste fique limitado nos primeiros 2 anos (2013 e 2014) face à existência de uma cláusula de salvaguarda, de que também beneficiam os sujeitos passivos de baixos rendimentos.

 

Os prédios arrendados para habitação antes de 1990 e para fins não habitacionais  antes de 1995 (…) beneficiam igualmente de um regime «especial» em termos de fixação do valor patrimonial tributário, que não será superior ao valor das rendas anuais multiplicado por 15.

 

Nos termos dos novos artigos 15-A a 15º-P do DL 287/2003:

 

         - Compete aos serviços centrais da DGCI, no âmbito da avaliação geral, a iniciativa da avaliação de um prédio urbano;

 

         - Os valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos são determinados por avaliação directa, nos termos dos artigos 38.º e seguintes do CIMI;

 

         -  O valor base dos prédios edificados (Vc), o coeficiente de localização (Cl) e o coeficiente de vetustez (Cv), previstos nos artigos 39.º, 42.º e 44.º do CIMI, são os vigentes e determináveis em 30.11.2011;

 

         - Não é obrigatória a vistoria do prédio a avaliar;

 

         - Os valores patrimoniais tributários dos prédios urbanos que tenham sido objecto da avaliação geral entram em vigor em 31 de Dezembro de 2012 para efeitos de IMI e no momento da ocorrência dos respectivos factos tributários, para efeitos dos restantes impostos;

 

         -  O valor patrimonial tributário do prédio urbano é notificado ao sujeito passivo por transmissão electrónica de dados ou, não sendo tal possível, por via postal registada;

 

-  Não concordando com o resultado da avaliação geral de prédio urbano, o sujeito passivo, a câmara municipal ou o chefe de finanças podem, respectivamente, requerer ou promover a segunda avaliação, que será realizada em 60 dias por um perito avaliador independente designado pela CNAPU;

 

- Se o valor contestado se mantiver ou aumentar, o sujeito passivo assume as despesas da 2ª avaliação efectuada a seu pedido, com o limite mínimo de 2 UC;

 

- Em cada serviço de finanças existem um ou mais peritos locais, nomeados pelo director-geral dos Impostos, que prestam serviço durante a realização da avaliação geral. Já os peritos avaliadores independentes que realizam a 2ª avaliação são nomeados pela CNAPU;

 

- A colecta do IMI respeitante aos anos de 2012 e 2013 e liquidado nos anos de 2013 e 2014, respectivamente, por prédio ou parte de prédio urbano objecto da avaliação geral não pode exceder a colecta do IMI devido no ano imediatamente anterior adicionada, em cada um desses anos, do maior dos seguintes valores:

a) € 75; ou

         b) Um terço da diferença entre o IMI resultante do valor patrimonial tributário fixado na avaliação geral e o IMI devido do ano de 2011 ou que o devesse ser, no caso de prédios isentos.

 

- A colecta do IMI de prédio ou parte de prédio urbano objecto da avaliação geral, destinado à habitação própria e permanente de sujeito passivo ou do seu agregado familiar, cujo rendimento colectável, para efeitos de IRS, no ano anterior, não seja superior a € 4898, não pode exceder a colecta do IMI devido no ano imediatamente anterior adicionada, em cada ano, de um valor igual a € 75.

 

É proprietário, usufrutuário ou superficiário de prédio ou parte de prédio urbano arrendado…

 

-  ao abrigo de contrato de arrendamento para habitação celebrado antes de 19.11.1990, data da entrada em vigor do RAU, Regime de Arrendamento Urbano, aprovado pelo DL 321-B/90, de 15/10; ou

 

- ao abrigo de contrato de arrendamento para fins não habitacionais celebrado antes de 05.10.1995, data da entrada em vigor do DL 257/95, de 30/9?

 

Então o valor patrimonial tributário, para efeitos exclusivamente de IMI, não poderá exceder o valor que resultar da capitalização da renda anual pela aplicação do factor 15.

 

Para tal, deverá apresentar até 31 de Agosto de 2012:

- participação de que constem a última renda mensal recebida e a identificação fiscal do inquilino, conforme modelo aprovado por portaria do Ministro das Finanças;

- fotocópia autenticada do contrato escrito ou, na sua falta, os meios de prova idóneos nos termos a definir por portaria;

- cópia dos recibos de renda ou canhotos desses recibos relativos aos meses de Dezembro de 2010 até ao mês anterior à data da apresentação da participação, ou ainda mapas mensais de cobrança de rendas, nos casos em que estas são recebidas por entidades representativas dos senhorios;

 

Mas prevalecerá, para todos os efeitos, o valor patrimonial tributário determinado na avaliação geral se:

-  faltar a apresentação da participação ou dos elementos supra referidos;

-  não tiverem sido declaradas as rendas, até 31.10.2011, referentes aos contratos de arrendamento para efeitos de IRS ou IRC respeitantes aos períodos de tributação compreendidos entre 2001 e 2010;

- existir divergência entre a renda participada e a constante daquelas declarações;

- não tiverem sido declaradas as rendas referentes aos contratos de arrendamento para efeitos do IRS ou do IRC respeitantes aos períodos de tributação que se iniciem em ou após 01.01.2011;

         - houver transmissão onerosa ou doação do prédio ou parte do prédio urbano; ou

         - cessar o contrato de arrendamento.

 

Aos prédios urbanos inscritos na matriz e objecto de transmissão onerosa ou gratuita ocorrida até 31 de Dezembro de 2011 continua a aplicar-se o disposto nos nºs 1 a 3 e 6 a 8 do artigo 15.º do Decreto-Lei 287/2003.