Preferência dos inquilinos na venda de imóvel

A Lei 64/2018, de 29 de outubro, alterou o artigo 1091.º do Código Civil, infra reproduzido com a nova redação, no objetivo de reforçar o direito de preferência do inquilino na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de 2 anos (antes 3 anos).

Caso o proprietário pretenda vender a locado habitacional juntamente com outras coisas por um preço global, fica obrigado a indicar, na comunicação ao inquilino, o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto, devendo igualmente, caso pretenda que a preferência abranja todo o conjunto, demonstrar a existência de prejuízo considerável (?) para a venda em separado.

No que respeita à venda de prédio em propriedade total ou vertical, não horizontal, o inquilino habitacional que ocupa parte dele tem direito de preferência nos mesmos termos que o previsto para o inquilino de fração autónoma, com as particularidades previstas no n.º 8. Podem ainda os inquilinos desse prédio exercer seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.

Segundo notícias vindas a público, PSD e CDS irão solicitar ao Tribunal Constitucional a fiscalização sucessiva da constitucionalidade deste diploma.

 

Artigo 1091.º

Regra geral

1 — O arrendatário tem direito de preferência:

   a) Na compra e venda ou dação em cumprimento do local arrendado há mais de dois anos, sem prejuízo do previsto nos números seguintes;

   b) Na celebração de novo contrato de arrendamento, em caso de caducidade do seu contrato por ter cessado o direito ou terem findado os poderes legais de administração com base nos quais o contrato fora celebrado.

2 — O direito previsto na alínea b) existe enquanto não for exigível a restituição do prédio, nos termos do artigo 1053.º.

3 — O direito de preferência do arrendatário é graduado imediatamente acima do direito de preferência conferido ao proprietário do solo pelo artigo 1535.º.

4 — A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º é expedida por carta registada com aviso de receção, sendo o prazo de resposta de 30 dias a contar da data da receção.

5 — É aplicável, com as necessárias adaptações, o disposto nos artigos 416.º a 418.º e 1410.º, sem prejuízo das especificidades, em caso de arrendamento para fins habitacionais, previstas nos números seguintes.

6 — No caso de venda de coisa juntamente com outras, nos termos do artigo 417.º, o obrigado indica na comunicação o preço que é atribuído ao locado bem como os demais valores atribuídos aos imóveis vendidos em conjunto.

7 — Quando seja aplicável o disposto na parte final do n.º 1 do artigo 417.º, a comunicação referida no número anterior deve incluir a demonstração da existência de prejuízo apreciável, não podendo ser invocada a mera contratualização da não redução do negócio como fundamento para esse prejuízo.

8 — No caso de contrato de arrendamento para fins habitacionais relativo a parte de prédio não constituído em propriedade horizontal, o arrendatário tem direito de preferência nos mesmos termos previstos para o arrendatário de fração autónoma, a exercer nas seguintes condições:

a) O direito é relativo à quota -parte do prédio correspondente à permilagem do locado pelo valor proporcional dessa quota -parte face ao valor total da transmissão;

b) A comunicação prevista no n.º 1 do artigo 416.º deve indicar os valores referidos na alínea anterior;

c) A aquisição pelo preferente é efetuada com afetação do uso exclusivo da quota-parte do prédio a que corresponde o locado.

9 — Caso o obrigado à preferência pretenda vender um imóvel não sujeito ao regime da propriedade horizontal, podem os arrendatários do mesmo, que assim o pretendam, exercer os seus direitos de preferência em conjunto, adquirindo, na proporção, a totalidade do imóvel em compropriedade.