Alterações ao arrendamento urbano

Foram aprovadas pela Lei 13/2019, de 12 de fevereiro (duas leis no mesmo dia sobre o mesmo tema, arrendamento urbano…) «diversas medidas destinadas a corrigir situações de desequilíbrio entre arrendatários e senhorios, a reforçar a segurança e a estabilidade do arrendamento urbano e a proteger arrendatários em situação de especial fragilidade», que para o efeito altera o NRAU, o Código Civil (CC), o regime jurídico das obras em prédios arrendados (DL 157/2006, de 8/8) e o regime do subsídio de renda (DL 156/2006, de 8/8).

Em vigor desde o dia 13 de fevereiro, dela salientamos o seguinte:

1. Mora do locatário

A indemnização devida ao locador pelo locatário por mora no pagamento da renda é reduzida de 50% para 20% do valor das rendas devidas, aplicando-se retroativamente às dívidas anteriores.

Destaque para a prerrogativa que o Estado se concede de celebrar acordo de regularização da dívida e de no seu âmbito reduzir ou dispensar a referida indemnização ao inquilino de arrendamento apoiado.

2. Forma do contrato

Na falta de redução a escrito, não imputável ao arrendatário, do contrato de arrendamento urbano, este pode provar a sua existência por qualquer meio de prova admitido em direito (documental, testemunhal, etc.), provando a utilização do locado sem oposição do senhorio e o pagamento mensal da respetiva renda por um período igual ou superior a 6 meses.

3. Resolução por mora

A mora do inquilino no pagamento da renda superior a 8 dias, por mais de 4 vezes, seguidas ou interpoladas, num período de 12 meses continua a ser fundamento de resolução do contrato mas na condição de o senhorio o ter informado por carta registada com a/r, após o terceiro atraso, de que é sua intenção pôr fim ao arrendamento.

4. Prazo mínimo e renovação

O arrendamento com prazo certo passa a ter o prazo mínimo de 1 ano, exceto nos contratos para habitação não permanente ou para fins especiais transitórios, designadamente por motivos profissionais, de educação e formação ou turísticos, neles exarados.

A renovação automática passa agora a ocorrer por períodos sucessivos de igual duração ou de 3 anos se esta for inferior (menos nos arrendamentos excecionados no parágrafo anterior), mas a oposição à 1.ª renovação do contrato por parte do senhorio apenas produz efeitos decorridos 3 anos da celebração do mesmo, mantendo-se o contrato em vigor até essa data, exceto se inovar a necessidade de habitação pelo próprio ou pelos seus descendentes em 1.º grau.

A oposição à renovação do contrato por parte do inquilino sem observância do pré-aviso devido não impede a sua cessação, e não obriga ao pagamento das rendas relativas ao período de pré-aviso caso resulte de desemprego involuntário, incapacidade permanente para o trabalho ou morte do inquilino ou de pessoa que com este viva em economia comum há mais de um ano.  

Já no que respeita ao arrendamento não habitacional:

a) Salvo estipulação em contrário, o contrato celebrado com prazo certo renova-se automaticamente no seu termo e por períodos sucessivos de igual duração ou de 5 anos se esta for inferior;
b) Nos primeiros 5 anos após o início do contrato, o senhorio não pode opor-se à renovação;
c) O senhorio apenas pode denunciar o contrato:

            i) para demolição ou realização de obras de remodelação ou restauro profundos que obriguem à desocupação do locado; ou
            ii) mediante comunicação ao arrendatário com antecedência não inferior a cinco anos sobre a data em que pretende a cessação;

d) Nos casos de denúncia referidos em c), o senhorio fica obrigado a pagar indemnização ao inquilino e, separadamente, aos trabalhadores do estabelecimento deste pelos prejuízos que, comprovadamente, resultem da cessação do arrendamento, não sendo a indemnização ao inquilino devida se este tiver tomado o estabelecimento de trespasse nos últimos 3 anos.

5. Denúncia antecipada e confirmação

Nos contratos de duração indeterminada, habitacionais ou não, a denúncia comunicada ao inquilino com antecedência não inferior a 5 anos só produz efeitos se for confirmada por nova comunicação enviada coma antecedência mínima de 12 e máxima de 15 meses relativamente à data da respetiva efetivação.

6. Obras

O regime jurídico das obras em prédios arrendados passa a admitir a suspensão do arrendamento para realização de obras de remodelação ou restauro profundos.

O valor mínimo da indemnização devida ao inquilino, em alternativa ao seu realojamento por período não inferior a 3 anos passa de 1 para 2 anos de renda, nunca inferior a 2 vezes o montante de 1/15 do VPT do locado. O realojamento passa, porém, a prevalecer no caso de as partes não se entenderem, exceto quando não seja possível o realojamento, no arrendamento não habitacional, ou o inquilino não aceitar a proposta de realojamento em condições análogas.

7. Injunção

A somar ao Balcão Nacional do Arrendamento, competente para o procedimento especial de despejo, é criado o SIMA, Serviço de Injunção em Matéria de Arrendamento, com competência em todo o território nacional, destinado a assegurar a tramitação da injunção em matéria de arrendamento ora igualmente criada e ainda carente de regulamentação.

A injunção é um meio processual destinado a efetivar diversos direitos do inquilino, como o pagamento de quantia certa valor da compensação em dívida por execução de obras em substituição do senhorio, a cessação de atividades causadoras de risco para a sua saúde, a correção de deficiências do locado causadoras de risco grave para a saúde ou segurança de pessoas ou bens e a correção de impedimento da fruição do locado.